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「法人化・法人成り」の参考事例を相談形式でご案内させていただきます。

下記取扱いについてご教示頂けますでしょうか。

前提：父親Ａ、子供Ｂ（相続人はＢのみ）
Ａが5階建てのテナントビルの土地・建物を個人名義で所有しており、以前より賃貸業を営んでいる。
１-4階はテナント、5階が居住部分
Ｂは別に自宅を保有しているが、Ａの身体的介護が必要なため2年前からＡと同居（自宅は配偶者が別居で
使用）
Ｂを株主として新しく法人Ｃを設立予定

ご質問
・Ａが建物のうちテナント部分の1-4階部分を法人Ｃに売却し、以降はＣに対してＡは相当の対価を支払う
（土地の無償返還の届出も提出し、それぞれ区分して登記）
・Ａは５階の居住部分をＢに譲渡し、地代については無償とする

①上記の場合、Aの相続税の計算に際して1-4階対応部分については貸付事業用宅地特例、5階対応部分については特定居住用宅地特例の対象になるという理解で宜しかったでしょうか。

②5階部分の地代について相当の対価を受領すると特定居住用宅地特例は適用できないという理解で宜しかったでしょうか。

A

貸付事業用宅地等の特例の適用要件としては、以下の２点となります。
（1） 事業承継要件
その宅地等に係る被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその貸
付事業を行っていること。
（2）保有継続要件
その宅地等を相続税の申告期限まで有していること。
ただし、平成30年度の税制改正によって、相続開始前3年以内に不動産貸付業を始めた土地が貸付事業用宅地等の特例の対象外となりました。税制改正後は相続開始前3年以内に不動産貸付業を始めた土地は貸付事業用宅地等の特例が適用されませんのでご留意してください。
ご質問のケースで相続人はＢのみとのことなので特例適用見込みの不動産をＢが取得したものとするならば、ご質問のうち1-4階対応部分について、上記平成30年度の税制改正の問題がなければ貸付事業用宅地特例適用は可能と思います。
5階対応部分についてはＡの身体的介護が必要なため2年前からＡと同居とありますがＢがＡと同居していたと認められない場合は特定居住用宅地特例適用対象とはなりません。
この点について、被相続人の親族が当該被相続人の相続開始の直前において当該被相続人と同居していたの判定は（1）当該親族の日常の生活状況（2）当該建物への入居目的（3）当該建物の構造及び設備（4）当該親族に係る生活の拠点となるべき他の建物の保有の有無などに基づいて総合的に考慮して判断するものとされており、適用の可否の判断は事実認定の問題となりますので判断することはできません。
なお、Ａと同居していたとして特定居住用宅地特例の対象になるとしても5階部分の地代について、相当の対価を受領しているならばお考えの通り特定居住用宅地特例は適用できないと思います。

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